En la actualidad, hay inversionistas inmobiliarios no colombianos que les gustaría comprar bienes raíces en Medellín y otras partes de Colombia, pero necesitan asistencia hipotecaria. Desafortunadamente, esto es bastante difícil en que los bancos colombianos no están configurados para manejar hipotecas extranjeras por lo que un extranjero tendría que tener un historial de crédito a largo plazo establecido en Colombia, incluyendo en la mayoría de los casos, la propiedad de bienes.

Por supuesto, esto no es un buen augurio para los compradores extranjeros de bienes inmuebles por primera vez. 

Las hipotecas en Colombia, incluso para ciudadanos colombianos, son difíciles y bastante conservadoras. Normalmente, estas hipotecas exigen un pago inicial mínimo del 30%, amortizaciones de entre 5 y 20 años, hipotecas a tipo fijo que ahora se sitúan entre el 12 y el 14% y un historial crediticio establecido, que incluya una prueba de ingresos aceptable.

Esta financiación conservadora impide la inversión inmobiliaria apalancada y es una de las razones por las que el mercado inmobiliario colombiano es estable y no está sobrecalentado. También es una razón importante por la que Colombia no tuvo, ni tiene, una burbuja inmobiliaria como la de Estados Unidos en 2007.

Otra razón es que hay muy poca presión sobre los vendedores para que vendan porque el coste de mantenimiento es mucho menor (impuestos más bajos, servicios públicos, administración) y la mayoría de los propietarios pagaron en efectivo o hicieron grandes pagos iniciales por sus propiedades. Por lo tanto, no ha habido ventas forzadas por el pánico.

Esta falta de financiación hipotecaria es especialmente preocupante para aquellos inversores extranjeros que tienen fondos "seguros" en los próximos 1-5 años y no quieren perderse la oportunidad de participar en el infravalorado mercado inmobiliario colombiano antes de que la inversión internacional ponga los precios en alza.

Hay una serie de compradores que han especificado fechas para contratos y cierres de ventas de propiedades, distribuciones de sumas globales de jubilación, reembolsos de préstamos de cuentas por cobrar, herencias, ventas de empresas y activos, etc., que son ciertas distribuciones de ingresos en un futuro próximo.

Hipotecas en el extranjero son posibles con Primavera Realty Medellín

Primavera Realty Medellín (PRM) se ha puesto en contacto con nuestros propietarios (nuestros listados) y varios de ellos han indicado que aceptarán una hipoteca. PRM ha completado varios de estos en el pasado y las hipotecas están totalmente registradas y legalmente exigibles en Colombia.

Estos son los aspectos que deben negociar el comprador y el vendedor:

• Pago inicial: del 30 al 40% normalmente
• Amortización - de uno a cinco años normalmente
• Tasa de interés - PRM sugiere negociar el medio entre las tasas hipotecarias del mercado estadounidense (4-5%) y el mercado colombiano (10-14%) 6-10% con 8% siendo el promedio (pero sin puntos).

Qué información se necesita del comprador para saber qué listados de propiedades financiadas por el propietario puede proporcionar PRM:

1. ¿Cuántos años necesita el comprador para pagar la hipoteca?
2. ¿Cuál es la cuota mensual más elevada que el comprador puede permitirse pagar durante este periodo?
3. ¿Cuál es el mayor pago inicial que puede hacer el comprador en este momento?
4. ¿Va a alquilar la vivienda el comprador? En caso afirmativo, ¿durante cuántos meses al año?
5. En caso de que el comprador prefiera un pago mensual de intereses más bajo con una hipoteca de sólo intereses, 
   1. ¿Cuál es la cantidad de dinero que el comprador utilizará para pagar el principal? 
   2. ¿Cuál es el origen de ese pago (por ejemplo, herencia, venta de un activo, liquidación del 401K, devolución de un préstamo, etc.)?
   3. ¿En qué fecha vence la fuente de pago?

Algunas consideraciones interesantes son:

• Si vas a alquilar tu piso, los ingresos netos por alquiler pueden compensar, o incluso pagar totalmente, el pago de tu hipoteca.
• Algunos propietarios consideran la posibilidad de conceder una hipoteca de sólo intereses con un pago global al final, garantizando así un flujo de caja positivo si alquila su propiedad.

Ejemplo de inversión apalancada utilizando una hipoteca amortizada

Ejemplo #1 - La compra de un condominio bien ubicado de tres recámaras en El Poblado con excelentes vistas y bien amueblado.

• Precio de venta - 180.000 USD
• 30% de pago inicial = 54.000 USD
• Saldo pendiente de la hipoteca = 126.000 USD
• Ingresos netos por alquiler al mes: 2.000 dólares
• Al 65% de ocupación media = 1.300 dólares
• Gasto medio mensual = 555
• Ingresos netos mensuales = 745

Suponiendo una hipoteca con un pago inicial del 30%, una amortización de cinco años y un tipo de interés del 8%, el pago mensual de la hipoteca sería = 2.555 $ al mes.

Así, en este caso, se esperaría un flujo de caja negativo mensual medio de unos 1.810 $ al mes. Así pues, en este ejemplo, estaría pagando su hipoteca con un gasto medio mensual de 1.810 dólares.

Ejemplo de inversión apalancada utilizando una hipoteca de sólo intereses con un pago global

Ejemplo #2 - La compra de un condominio de tres recámaras en El Poblado, bien ubicado, con excelentes vistas y bien amueblado.

• Precio de venta - 180.000 USD
• 30% de pago inicial = 54.000 USD
• Saldo pendiente de la hipoteca = 126.000 USD
• Ingresos netos por alquiler al mes: 2000 $.
• Al 65% de ocupación media = 1.300 dólares
• Gasto medio mensual = 555
• Ingresos netos mensuales = 745

Suponiendo una hipoteca con un pago inicial del 30%, una hipoteca de sólo intereses con un pago global al final de la hipoteca y un tipo de interés del 8%, el pago mensual de la hipoteca sería = 840 $ al mes.

Así, en este caso, el flujo de caja negativo mensual sería de unos 110 $ al mes.

Ambos ejemplos suponen que la ocupación por parte de los propietarios no afectaría a la tasa de ocupación estimada del 65%.

Mientras tanto, PRM tiene algunas oportunidades de hipotecas disponibles y está tratando de añadir más. Estas hipotecas en poder del vendedor son legalmente ejecutables en Colombia y están totalmente registradas, por lo que aparecen en las búsquedas de títulos. Todas las condiciones se negocian entre el comprador y el vendedor.

Para obtener más información sobre cómo puede obtener una hipoteca financiada por el vendedor en Colombia, o para averiguar qué propiedades en nuestra base de datos ofrecen una hipoteca, Contacte Primavera Realty hoy.